أسئلة شائعة
طي السؤال :  ما المقصود بالدين الممتاز؟ ‏(1)
هو الدين الذي يتقدم على سائر الحقوق المدنية الأخرى، ويتم توثيقه حسب الأصول لدى دائرة تسجيل الأراضي.
طي السؤال : كم تتراوح متوسط مدة قرض الرهن العقاري؟ ‏(1)

عادة ما تكون مدة قرض الرهن العقاري طويلة بحيث تتراوح بين 10 إلى 25 سنة، وهذا بسبب تكلفة الشراء الباهظة للبيت، فكلما زادت مدة القرض كلما كان بإمكان المقترض تسديد دفعاته الشهرية بانتظام، ولكن في هذه الحالة تزيد قيمة الفوائد المترتبة على قرض الرهن العقاري.  

المصدر: تمويل شراء البيوت، دليل الراغبين بامتلاك البيوت في الاراضي الفلسطينية،.

2012،CHF International

طي السؤال : كيف تختلف آليات تملك البيت عبر التمويل الاسلامي السكني وقروض الرهن العقاري من البنوك التجارية؟ ‏(1)
في بعض منتجات الايجارة المنتهية بالتملك المتفقة مع أحكام الشريعة الاسلامية يتم الاتفاق مع البنك الاسلامي بحيث يقوم بشراء البيت وتأجيره للمشتري مع الوعد بتمليكه في حال الالتزام بسداد الايجار الشهري لمدة معينة بموجب عقد خاص بذلك.
أما في حالة قروض الرهن العقاري من البنوك التجارية فإن ملكية البيت تكون مسجلة في دائرة تسجيل الاراضي باسم المقترض لكن البيت يكون مرهونا للبنك كضمان للقرض.
المصدر: تمويل شراء البيوت، دليل الراغبين بامتلاك البيوت في الاراضي الفلسطينية،CHF International ،2012.​
طي السؤال : كيف تختلف نظرة البنوك في احتسابها لنسب الدين فيما يخص قرض الرهن العقاري؟ ‏(1)

تختلف البنوك في تعريفها للدين، فالبعض ينظر فقط إلى الديون الرسمية التي تظهر في تقرير مكتب المعلومات الائتمانية، والبعض الاخر يطلب الكشف عن جميع الديون، بما فيها الديون غير الرسمية مثل القروض من أفراد الاسرة، وهي ما لا يظهر في تقرير مكتب المعلومات الائتمانية، الا انه من المفضل الكشف عن هذه الديون وعن كافة التزامات المقترض أمام البنك كي يتوصلا معاً الى صورة دقيقة حول مدى قدرة المقترض على سداد قرض الرهن العقاري، فإن للتعثر في سداد أقساط قرض الرهن العقاري عواقبا وخيمة على المقترض وأسرته وعلى البنك، وإحدى الطرق المعروفة في احتساب نسبة إجمالي الدين إلى إجمالي الدخل هي كما يلي:

(قسط قرض الرهن العقاري الشهري المقترح + أقساط التأمين على الحياة والعجز والأخطار + أقساط القروض الشهرية الاخرى)

صافي دخل الاسرة الشهري

ويتم احتساب نسبة دين السكن الى الدخل كما يلي:

(قسط قرض الرهن العقاري الشهري المقترح + أقساط التأمين على الحياة والعجز والأخطار)

______________________________________________________

صافي دخل الاسرة الشهري  

ويقوم بعض المقترضين بإضافة الاشتراكات الدورية التي يدفعها أصحاب الشقق السكنية في العمارات السكنية إلى إتحاد الملاٌك (لجنة أصحاب الشقق).

المصدر: تمويل شراء البيوت، دليل الراغبين بامتلاك البيوت في الاراضي الفلسطينية.

CHF International .2012.

طي السؤال : كيف يتم احتساب نسبة الفائدة على قرض الرهن العقاري ذي الفائدة القابلة للتعديل ؟ ‏(1)
تقوم الجهة المقرضة بإعتماد أحد المؤشرات العالمية لتسعير خياراتك التمويلية السكنية (مثل الليبورLIBPR) .
تضيف الجهة المقرضة هامشا ثابتا على مؤشر الفائدة الوارد أعلاه، بحيث يتم تغطية جميع تكاليف القرض للجهة المقرضة، بما فيها التأمينات المطلوبة، على سبيل المثال:
إذا كانت نسبة تمويل الجهة المقرضة تعتمد على مؤشر الليبور لشهر 1 (1 LIBPR ) إضافة الى هامش ثابت 5%، فإن نسبة الفائدة على القرض لشهر آذار 2010 عندما يكون مؤشر الليبور هي0,2373 هي (0,2373 + %5,0) أي ما نسبته,2373 5%.
أما في ايلول 2010 عندما تكون نسبة الليبور 0,257 تكون نسبة الفائدة على القرض هي (0,257 + 5,0%) أي 5,257% كما يجب التذكر أن قرض الرهن العقاري هو إلتزام طويل الامد، وأن الاسواق دائمة التغير. وعليه، ومع نسبة الفائدة البنكية ومؤشر الليبور للرهن العقاري، من المؤكد تقريبا أن تتكرر درجة التباين.
المصدر: تمويل شراء البيوت، دليل الراغبين بامتلاك البيوت في الاراضي الفلسطينية،CHF International ،2012.
طي السؤال : كيف يقوم البنك بتحديد قيمة القرض إلى قيمة العقار؟ ‏(1)
نسبة " قيمة القرض إلى قيمة العقار" هي من المقاييس المستخدمة في التقييم لدى البنوك، وهي من العوامل التي تحدد حجم القرض (بالإضافة الى قدرة المقترض على دفع أقساط القرض الى حد معين). إن التقدم بطلب قرض الرهن العقاري يعني السعي من أجل شراء بيت محدد، وسوف يطلب البنك من المشتري تغطية تكاليف تخمين البيت حتى يكون على إطلاع على سعر الضمان أو الرهن المقابل لقرض الرهن العقاري الذي سيمنحه، تقتضي متطلبات سلطة النقد الفلسطينية بأن لا تتجاوز تغطية البنك 85% من قيمة البيت.
وتقوم غالبية البنوك باعتماد القيمة الاقل من بين قيمة تخمين البيت أو السعر المحدد للبيع، وذلك عند تحديد نسبة قيمة القرض الى قيمة العقار.
المصدر: تمويل شراء البيوت، دليل الراغبين بامتلاك البيوت في الاراضي الفلسطينية،CHF International ،2012.
 ​
طي السؤال : كيف يمكن حساب أهلية المقترض على تحمل أعباء سداد أقساط الرهن العقاري؟ ‏(1)

عندما يدرس البنك أهلية المقترض فإنه يقوم بحساب نسبتين تبينان مدى القدرة على تحمل أعباء سداد أقساط قرض الرهن العقاري، والتي ستضاف إلى الالتزامات المالية الاخرى للمقترض، وهاتان النسبتان هما

·         نسبة إجمالي الدين إلى الدخل والتي يجب أن لا تزيد عن 50%.
·         نسبة دين/التزام السكن إلى الدخل والتي يجب أن لا تزيد عن 40%.
المصدر: تمويل شراء البيوت، دليل الراغبين بامتلاك البيوت في الاراضي الفلسطينية،CHF International ،2012

 

طي السؤال : كيف يمكن منع حدوث مفاجئات قبل إتمام شراء البيت والحصول على قرض الرهن العقاري؟ ‏(1)

عندما يتم التفاوض على قرض الرهن العقاري، وبغض النظر عما يقوله موظف الاقراض في البنك، من المهم جدا أن تنص كل من رسالة التأهيل المسبق واتفاقية القرض الموقعة عند منح القرض على الشروط الدقيقة لقرض الرهن العقاري الذي يريده المقترض.

ولضمان الفهم التام لشروط قرض الرهن العقاري، يجب أن يقوم المصرف بتزويد المقترض بنسخة عن عقد القرض وشروطه وجداول سداد الاقساط حتى يتمكن من قراءتها وطرح الاسئلة التي يريد قبل إبرام وتوقيع عقد القرض. وهذه الطريقة الوحيدة لمنع أية مفاجئات قبل إتمام شراء البيت والحصول على القرض.
المصدر: تطوير التأجير التمويلي، الدروس المستفادة من الاقتصادات الناشئة، مؤسسة التمويل الدولية IFC، 2005.
طي السؤال : لماذا تتم عملية تخمين العقار قبل موافقة البنك على قرض الرهن العقاري؟  ‏(1)

يقوم البنك بتقييم البيت الذي سيتم شراؤه عبر قرض الرهن العقاري للتأكد من أن قيمته كافية لضمان القرض، وذلك لحماية البنك من أي خسائر ناجمة عن التعثر في السداد. ويقوم البنك باستخدام مخمن عقاري مرخص بالتخمين العقاري من قبل هيئة سوق رأس المال الفلسطينية، كطرف ثالث لتقييم البيت.

ويقوم البنك باعتماد القيمة الادنى من التخمين أو سعر البيع عند تحديد قيمة البيت لغايات قرض الرهن العقاري.

المصدر: تمويل شراء البيوت، دليل الراغبين بامتلاك البيوت في الاراضي الفلسطينية،

CHF International ،2012.

طي السؤال : لماذا يطلب بعض المقرضين تزويدهم بشيكات مؤجلة من قبل المقترضين بنظام الرهن العقاري؟ ‏(2)

يطلب بعض المقرضين تزويدهم بشيكات يصل عددها إلى 24 شيكاً، بحيث يكون 23 منها مدفوع إلى مقرض الرهن العقاري بمبلغ القسط الشهري للقرض ويغطي الشيك الاخير الرصيد المتبقي للقرض، وذلك في حالة عدم وجود راتب يتم تحويله إلى البنك. وتهدف هذه الخطوة إلى الحد من مخاطر تعثر المقترض.

 

المصدر: تمويل شراء البيوت، دليل الراغبين بامتلاك البيوت في الاراضي الفلسطينية،CHF International ،2012.

يطلب بعض المقرضين تزويدهم بشيكات يصل عددها إلى 24 شيكاً، بحيث يكون 23 منها مدفوع إلى مقرض الرهن العقاري بمبلغ القسط الشهري للقرض ويغطي الشيك الاخير الرصيد المتبقي للقرض، وذلك في حالة عدم وجود راتب يتم تحويله إلى البنك. وتهدف هذه الخطوة إلى الحد من مخاطر تعثر المقترض.

المصدر: تمويل شراء البيوت، دليل الراغبين بامتلاك البيوت في الاراضي الفلسطينية،​CHF, Intarnational 2012.

طي السؤال : ما الذي نعنيه بالتقرير التاريخي الائتماني؟ ‏(1)
هو تقرير يحتوي على التاريخ الائتماني للمقترض، بحيث يشمل التسهيلات الممنوحة للأفراد والشركات ويشير الى مدى التزام المقترض بسداد التسهيلات بتاريخ استحقاقها، الامر الذي يساعد البنوك والمؤسسات المالية على تقدير مخاطر ائتمان المقترض واحتمالية تعثره في المستقبل بناء على التزامه بتسديد التزاماته
طي السؤال : ما الذي يترتب على تأخر المقترض في سداد قيمة قسط قرض الرهن العقاري في موعده؟ ‏(1)
يجب على المقترض دفع أقساط القرض في مواعيدها. ففي حال عدم قدرته على سداد قيمة القسط في موعده، سيعتبر متأخرا عن سداد الدفعات، ويمكن أن يعتبر (متعثرا) إن لم يكن قادرا عن تعويض ما فات من دفعات، وفي هذه الحالة يكون للبنك (أو الدائن بشكل عام) الحق في التنفيذ على الرهن وبالتالي طرح العقار للبيع بالمزاد العلني.
طي السؤال : ما الفرق بين السوق الاول والسوق الثانوي الخاص بالرهن العقاري؟ ‏(1)
السوق الاول يقصد به السوق الذي ينشأ فيه القروض العقارية لأول مرة ويعمل في هذا السوق شركات تمويل الرهن العقاري والبنوك وكل من له تعامل مباشر مع المقترضين (كالوسطاء العقاريين). وتقوم شركات التمويل بمنح قروضاً عقارية مقابل موجودات عقارية مضمونة بحق الارتهان.
اما السوق الثانوي  فهو شركات إعادة تمويل الرهن العقاري ويقصد بـ (اعادة التمويل) هو التنازل عن الموجودات العقارية المضمونة بحق الارتهان مقابل الحصول على السيولة النقدية وتتميز هذه الشركات بأنها لا تتعامل مع المقترضين مباشرة بل مع شركات التمويل العاملة في السوق الأولي.
طي السؤال : ما الفرق في الية تملك العقار في حال كان التمويل عبر البنوك الاسلامية او البنوك التجارية؟ ‏(1)
في بعض منتجات الاجارة التمويلية القائمة على الشريعة الاسلامية يتم الاتفاق مع البنك الاسلامي بحيث يقوم بشراء العقار وتأجيره للمشتري مع الوعد بتمليكه في حال الالتزام بسداد الايجار الشهري لمدة معينة وبموجب عقد خاص بذلك. أما في حال قروض الرهن العقاري من البنوك التجارية فإن ملكية العقار تكون مسجلة في دائرة الأراضي باسم المقترض لكن العقار يكون مرهونا لصالح المقرض كضمان للقرض.
طي السؤال : ما المقصود  بتمويل شراء  العقار مباشرة من البائع دون الحصول على تمويل من  خلال البنوك/المؤسسات المالية؟ ‏(1)
يقوم في بعض الأحيان المطورون العقاريون بتقديم خدمة بيع العقار مباشرة عبر التقسيط المباشر. ولكن يتطلب ذلك دفع دفعة مقدمة كبيرة من ثمن العقار لا تقل عن 50% من ثمن العقار على أن يتم تسديد المتبقي من خلال دفعات شهرية لفترة لا تزيد عن خمسة سنوات.
ولضمان حقه، يبقي البائع ملكية العقار باسمه دون اشارة الى الحق المتعلق بالغير للمشتري فيه كما يحصل البائع من المشتري على شيكات مؤجلة بقيمة الدفعات المتبقية.  
وفي حالة عدم السداد وفقا لما تم الاتفاق عليه، وارجعت الشيكات يمكن عندها ان يقدم البائع شكوى جزائية بحق المشتري، حيث تعتبر  الشيكات المرتجعة جريمة جنائية في فلسطين، اضافة الى أن يتصرف بالعقار دون الرجوع الى المشتري. وخلافا لقروض الرهن العقاري لا يتم تغطية هذه الطريقة من التمويل بواسطة  بوليصة تأمين على العقار أو  الحياة وبالتالي في حال تعرض العقار الى خطر أو حصول وفاة يبقى المشتري أو ورثته ملتزمين تجاه البائع بالمتبقي من ثمن العقار.
طي السؤال : ما المقصود بإبرام العقود خلال عملية الحصول على قرض لتمويل الرهن العقاري؟ ‏(1)
هي المرحلة الأخيرة من معاملة شراء منزل والتي يتم خلالها توقيع اتفاقية القرض والمستندات النهائية، ويتم خلالها  تسديد المبلغ في حساب المالك الأصلي ويتم نقل  الملكية من البائع الى المشتري.
طي السؤال : ما المقصود بأصل قرض الرهن العقاري؟ ‏(1)
هو المبلغ الذي يتم اقتراضه لشراء بيت أو الرصيد القائم للمبلغ المتبقي منه. وهذا المبلغ لا يشمل الفائدة التي يدفعها المقترض مقابل إقتراض الاموال.
المصدر: تمويل شراء البيوت، دليل الراغبين بامتلاك البيوت في الاراضي الفلسطينية،CHF International ،2012.
طي السؤال : ما المقصود باتفاقية قرض الرهن العقاري؟ ‏(1)
وثيقة قانونية تلزم المقترض بسداد قرض معين بنسبة فائدة معينة خلال فترة محددة ويتم رهن العقار كضمان لسداد هذا القرض.
طي السؤال : ما المقصود باستهلاك الدين؟ ‏(1)
هو انخفاض مبلغ الدين من خلال تسديد دفعات اقساط القرض.
طي السؤال : ما المقصود بالتحليل الائتماني؟ ‏(1)
الدراسة التي تقوم بها جهة الاقراض لتقييم وضع المقترض و تحديد المخاطر ومعرفة قدرة المقترض على الوفاء بالتزاماته. كما تشمل هذه العملية ملائمة قيمة الضمان للحصول على قرض.
طي السؤال : ما المقصود بالتخمين العقاري؟ ‏(1)
عملية  تقدير قيمة العقار  لغايات معاملات وضع العقار (الأموال غير المنقولة) تأميناً للدين (الرهن العقاري).
حيث يقوم المخمنون العقاريون المرخصون من قبل هيئة سوق رأس المال الفلسطينية بأعمال التخمين العقاري، حيث تطلب البنوك/المؤسسات الاقراضية تقارير التخمين العقاري كي تحدد إن كانت قيمة العقار كافية لضمان القرض المطلوب وأنه سيعوض عن الخسائر في حال تعثر المقترض.
طي السؤال : ما المقصود بالتعثر في سداد قرض الرهن العقاري؟ ‏(1)
هو عدم القدرة على الوفاء بكافة الالتزامات. ويشمل التعثر عدم القدرة على تغطية الالتزامات المالية في مواعيدها.
المصدر: تمويل شراء البيوت، دليل الراغبين بامتلاك البيوت في الاراضي الفلسطينية،CHF International ،2012.
طي السؤال : ما المقصود بالتنفيذ على العقار؟ ‏(1)
الاجراء القانوني الذي يتم عند تعثر المقترض حيث يتم بيع العقار المرهون  (وفقا للقوانين السارية).  بمعنى آخر الاجراء القانوني الذي ينهي جميع حقوق ملكية المقترض المتعثر في العقار وذلك لأنه لا يستطيع أو لا يرغب  بسداد اقساط قرض الرهن العقاري حسب الجدول أو أخل ببنود اتفاقية قرض الرهن العقاري.
طي السؤال : ما المقصود بالدفعة الأولى (المقدمة) في حال قرض الرهن العقاري؟ ‏(1)
جزء من ثمن العقار يقوم المقترض بدفعه مقدما إلى بائع العقار.
طي السؤال : ما المقصود بالرهن في حال قرض الرهن العقاري؟ ‏(1)
هو إشارة قانونية على أملاك مستخدمة كضمان (تأمين) لقرض ما. يتم تسجيل الرهن العقاري لدى دائرة تسجيل الاراضي المختصة. عادة ما تطلب جهات إقراض الرهن العقاري أن يكون الرهن من الدرجة الاولى وأن يكون هو الرهن الوحيد على العقار المستخدم كضمان لسداد القرض.
المصدر: تمويل شراء البيوت، دليل الراغبين بامتلاك البيوت في الاراضي الفلسطينية،CHF International ،2012.
طي السؤال : ما المقصود بالسداد الجزئي المبكر لقرض الرهن العقاري؟ ‏(1)
هو الدفعة الإضافية التي تستخدم لتغطية مبلغ أصل القرض من أجل تخفيض الرصيد القائم.
المصدر: تمويل شراء البيوت، دليل الراغبين بامتلاك البيوت في الاراضي الفلسطينية،
2012،CHF International
طي السؤال : ما المقصود بالشقة/الوحدة  موضوع القرض؟ ‏(1)
هي الشقة السكنية او الوحدة التجارية التي تقع في بناية ما. حيث يحصل المالك على سندين تسجيل: الأول سند ملكية للوحدة  والثاني سند يمثل الحق في الأجزاء المشتركة مثل السطح.
طي السؤال : ما المقصود بالكفالة؟  ‏(1)
ضمان مكتوب ملزم من الناحية القانونية.
طي السؤال : ما المقصود بالكفيل؟  ‏(1)
الشخص الذي يعتبر مسؤولا عن سداد القرض بالتكافل والتضامن مع المقترض في حال عدم السداد.
1 - 30التالي